Cambiare amministratore di condominio: i passaggi da seguire

Per procedere alla sostituzione dell’amministratore di condominio, i passaggi da seguire – il riferimento legale è l’articolo 1136 del Codice Civile – sono essenzialmente tre:

• Revoca o non riconferma del vecchio;
• Scelta di un buon professionista;
• Nomina del nuovo.

Revocare l’amministratore di condominio

Per procedere alla revoca del mandato di amministrazione, è necessario inviare una lettera con raccomandata al professionista o allo studio invitandolo alla convocazione di un’assemblea. Questo perché il mandato dev’essere riconfermato ogni anno dall’assemblea stessa, laddove non è prevista dalla legge una riconferma tacita. Pertanto potrebbe essere sufficiente attendere la scadenza del primo anno di mandato per non rinnovare l’incarico e procedere quindi a una nuova nomina.
Ma cosa dovremmo fare se volessimo cambiare l’amministratore di condominio prima della convocazione dell’assemblea annuale? In tal caso, dobbiamo tenere in considerazione la revoca con o senza giusta causa. La revoca – e quindi la sostituzione – dell’amministratore per giusta causa parte dai condomini, anche da uno solo. Se non sussistesse una giusta causa, invece, il professionista potrà richiedere il compenso pattuito sino a fine anno e un eventuale risarcimento dei danni.

Scelta di un buon amministratore di condominio

Prima di procedere alla nomina di un nuovo amministratore di condominio per sostituire il precedente, è opportuno guardarsi bene attorno per valutare quale sia il professionista che più si adatta al nostro caso. Facciamo dunque ricerche sul web, richiediamo preventivi, valutiamo le recensioni lasciate da altri condomini e, se conosciamo qualcuno che ha già lavorato con l’amministratore di condominio che vorremmo nominare, chiediamo qualche parere.

Nomina del nuovo amministratore di condominio

Quando si cambia l’amministratore di condominio, è necessario nominare il nuovo incaricato. Per farlo la metodologia è sempre la stessa: è l’assemblea che decide esprimendosi in modo favorevole o contrario all’affidamento dell’incarico al professionista individuato. La maggioranza richiesta per la nuova nomina varia tra la prima e la seconda convocazione. In prima convocazione, è richiesta la maggioranza dei presenti, purché questi rappresentino almeno la metà del valore dello stabile. In seconda convocazione (qualora nella prima non sia stato raggiunto il numero legale, evenienza molto frequente), invece, per cambiare l’amministratore di condominio è sufficiente un numero di voti a favore equivalente a un terzo del valore dell’edificio.

Una volta nominato il nuovo amministratore, questi si premurerà di prendere accordi con il predecessore per il passaggio di consegne, ossia per il trasferimento dei documenti e delle pratiche relativi al condominio e alla sua gestione.

Buone pratiche da seguire per cambiare l’amministratore di condominio

Al di là del rispetto delle procedure stabilite dalla legge, ci sono alcune buone pratiche da seguire quando si decide di cambiare l’amministratore condominiale.

Il parere degli altri condomini

Non è detto che tutti gli inquilini del condominio siano insoddisfatti dell’operato dell’amministratore. Per questo è bene informarsi preventivamente sui pareri altrui: come detto, per cambiare l’amministratore di condominio è necessario un determinato numero di voti a favore della sostituzione.

Autoconvocare l’assemblea straordinaria di condominio

La legge prevede la possibilità di autoconvocare un’assemblea di condominio straordinaria per procedere al cambio dell’amministratore condominiale autonomamente.

A stabilirlo, in particolare, è l’articolo 66 per la Disposizione di Attuazione del Codice Civile per la riforma del condominio. Ecco il testo dell’articolo:

L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

Affinché l’assemblea autoconvocata sia valida, devono essere rispettati questi elementi:

• Dev’essere indicata la data sia della prima che della seconda convocazione;
• Indicare il luogo in cui si terrà l’assemblea;
• Dettagliare l’ordine del giorno con la dicitura “Revoca amministratore e nomina nuovo amministratore”;
• Avere la firma di almeno due condomini rappresentativi di almeno un sesto del valore dell’immobile;
• Recapitare la convocazione dell’assemblea all’amministratore di condominio e a tutti i condomini proprietari.

Gli scenari possibili dell’assemblea straordinaria di condominio

Stando a quanto stabilito dal già citato articolo 66, l’amministratore di condominio ha a sua disposizione 10 giorni dalla data di recapito della convocazione di cui al punto precedente per convocare l’assemblea. In realtà, l’amministratore potrebbe anche non presentarsi: in tal caso l’assemblea può comunque riunirsi nominando tra gli intervenuti un presidente e un segretario. La revoca per cambiare l’amministratore di condominio e la nomina del nuovo dovranno essere verbalizzati secondo i risultati della votazione. Se l’amministratore in carica si presenta, invece, si procede alla votazione.

Obbligo amministratore condominio

La sua funzione e il suo ruolo sono di estrema responsabilità, dovendosi occupare della gestione di un immobile abitato da persone, il cui numero può essere ingente o ristretto, ha il compito di far sì che la struttura sia idonea e scevra da pericoli per coloro che vi abitano. Infatti, l’amministratore di condominio, è tenuto ad eseguire il proprio mandato secondo diligenza di “Buon padre di famiglia” (art. 1710 del codice civile) a dimostrazione dell’importanza del compito che gli viene conferito.
Deve avere cura nel registrare una molteplicità di dati. L’obbligo per legge di avere un amministratore di condominio avviene quando il condominio presenta più di otto condomini. Per esempio deve mantenere sempre aggiornato il registro anagrafico condominiale, tenendo conto quindi delle variazioni che esso può subire nel tempo evitando così incompletezze o mancanze. Trascorsi trenta giorni, le informazioni vengono acquisite e l’amministratore di condominio ne addebita i costi. Poi deve occuparsi del registro dei verbali inerenti le assemblee condominiali, così come del registro di nomina e revoca dell’amministratore di condominio e infine di quello relativo alla contabilità.

Chi può fare l’amministratore di condominio

I requisiti necessari per occupare il ruolo di amministratore di condominio, quindi trattasi di persona fisica e non di società, sono: il pieno godimento dei diritti civili, l’assenza di precedenti penali, quindi una fedina pulita, e inoltre deve essere in possesso almeno del diploma di scuola superiore di secondo grado. In passato era possibile ricoprire il ruolo di amministratore di condominio anche senza il conseguimento di un corso di formazione, al contrario oggi, risulta non solo obbligatorio, ma necessita anche di aggiornamenti periodici (15 ore annuali). Questo perché è stato appurato che all’amministratore di condominio vengono tributate responsabilità ascritte da leggi speciali, come le norme in materia edilizia o la sicurezza degli impianti, ragion per cui si ricerca nel rivestimento del ruolo di amministratore di condominio una figura specializzata segnalata spesso tramite società.

Compenso amministratore di condominio

Il compenso non ha una cifra prestabilita, c’è chi chiede tuttavia, un compenso fisso o chi si basa sulla grandezza del condominio. Quale che sia la scelta in ogni caso l’amministratore di condominio ha l’obbligo di esplicare a voce l’importo che richiede per la propria prestazione una volta che esso viene nominato dall’assemblea condominiale.

Doveri amministratore condominio

È dovere dell’amministratore di condominio l’osservanza delle delibere dell’assemblea, che sarà sua competenza convocare annualmente, dal momento che riveste il ruolo di rappresentante dei condomini, a patto che tali delibere siano in linea con le leggi e l’ordine comune. Se tali leggi dovessero essere messe in discussione dall’assemblea, sarà suo dovere opporsi a quest’ultima. Inoltre ha il dovere di avviare azioni giudiziali nei confronti di condomini o terzi qualora dovesse verificarsene la necessità.

Responsabilità amministratore condominio

Le responsabilità dell’amministratore condominiale sono di tipo civile e penale.
Nel caso della responsabilità civile, si intende che per via contrattuale l’amministratore di condominio deve conseguire all’adempimento dei propri doveri che corrispondono agli obblighi contrattuali stabiliti tramite assemblea. La negligenza nell’inadempimento del proprio dovere e i danni procurati nell’utilizzo improprio dei poteri conferitigli comportano una contestazione o una richiesta di pagamento dei danni subiti da parte dei condomini alle quali l’amministratore di condominio sarà chiamato a rispondere.
In quanto alle responsabilità di tipo penale, l’amministratore di condominio va incontro ad essa nel momento in cui compie quello che è un reato a tutti gli effetti. Il caso più frequente è quello di appropriazione indebita, cioè quando, approfittando del proprio mandato, l’amministratore si appropria dei beni dei condomini nel momento in cui fa versare gli oneri di questi ultimi sul proprio conto corrente tenendo poi una parte dei beni per sé. È degli ultimi anni infatti, la richiesta di un conto corrente condominiale
Oltre ai reati più gravi, può incorrere nella mancata esecuzione di ordini di pubblica autorità, per esempio quando per sua inadempienza un condotto fognario non viene riparato provocando il diffondersi di odori pestilenti per la strada o un impianto di riscaldamento troppo rumoroso che non viene controllato.

Nomina amministratore condominio

L’amministratore di condominio viene nominato tramite delibera dell’assemblea condominiale, quindi attraverso una votazione che includa almeno la maggioranza dei condomini e un terzo dei millesimi dell’edificio. Una volta scelto l’amministratore di condominio il suo nominativo viene annotato all’interno del registro delle nomine e delle revoche.

Revoca amministratore condominio

La revoca dell’amministratore di condominio può avvenire in qualsiasi momento, sia per scelta dei condomini, sia per scelta dell’amministratore che può presentare senza vincoli contrattuali a riguardo, le proprie dimissioni.
La revoca può avvenire per svariati motivazioni, sia legate ad inadempienze contrattuali, come irregolarità fiscali riscontrate dai condomini, la mancata ottemperanza nel tenere aggiornati i vari registri obbligatori, l’omissione dei propri dati, dell’esecuzione di una delibera dell’assemblea o dell’apertura di un conto condominiale. In casi come quelli elencati si può richiedere anche l’intervento dell’autorità giudiziaria tramite richiesta anche di un solo condomino.

Per approfondire puoi leggere l’articolo dove ti spieghiamo come si effettua la revoca dell’amministratore di condominio.

Casi di revoca amministratore condominio

I casi di revoca di un amministratore di condominio possono essere di due tipologie: giudiziale e senza giusta causa.

Revoca amministratore condominio giudiziale

Se la revoca dell’amministratore di condominio può avvenire per via giudiziale, non potrà più essere nominato dall’assemblea in futuro.

Questa revoca si verifica in diversi casi:

• Nel caso in cui l’amministratore non abbia informato il condominio di azioni legali nei confronti di quest’ultimo che esorbitano dalle sue attribuzioni.
• Dal momento che gli viene dato un patrimonio da gestire e che deve essere utilizzato per le spese inerenti il condominio, se la gestione di quest’ultimo dovesse rivelarsi poco chiara e confusa con quella del patrimonio personale può essere giustificata una revoca dell’amministratore di condominio per via giudiziale.
• L’amministratore di condominio è tenuto a presentare il rendiconto annuale tramite convocazione assembleare, se ciò non dovesse avvenire si tratterebbe di omissione.
• L’amministratore di condominio infine, è tenuto a presentare i propri dati anagrafici e professionali in sede di nomina, se non dovesse avvenire ciò, si può procedere alla revoca dell’amministratore attraverso la via giudiziale.

Revoca amministratore condominio senza giusta causa

La revoca dell’amministratore di condominio può essere registrata in qualunque momento e senza necessariamente una giusta causa da parte dei condomini. Un esempio di revoca dell’amministratore di condominio senza giusta causa può esemplificarsi nel caso in cui i condomini, seppur l’amministratore stia svolgendo in maniera rigorosa e impeccabile il proprio operato, optino per un altro amministratore perché più economico.

Dal momento che l’amministratore si impegna, a partire dalla sua nomina, a svolgere un servizio retribuito da parte del condominio al quale viene affidato e per un determinato periodo di tempo, il condominio è obbligato a fornire un risarcimento dei danni in caso di revoca anticipata e senza giusta causa. Il danno è quantificato in base al momento in cui viene redatta la revoca dell’amministratore di condominio, se prima dello scadere del primo anno di mandato, o se già a partire del secondo.

Convocazione assemblea condominiale per revoca amministratore

È dovere dell’amministratore di condominio l’osservanza delle delibere dell’assemblea, che sarà sua competenza convocare annualmente, dal momento che riveste il ruolo di rappresentante dei condomini, a patto che tali delibere siano in linea con le leggi e l’ordine comune. Se tali leggi dovessero essere messe in discussione dall’assemblea, sarà suo dovere opporsi a quest’ultima. Inoltre ha il dovere di avviare azioni giudiziali nei confronti di condomini o terzi qualora dovesse verificarsene la necessità.

Autoconvocazione assemblea condominiale

L’autoconvocazione può essere fatta per via straordinaria su richiesta dell’amministratore stesso, nel caso dovesse ritenerlo utile, da un condomino solo in caso di riscontro di gravi irregolarità o su sollecitazione di almeno due condomini nei confronti dell’amministratore. Nel caso di auto-convocazione dell’assemblea tuttavia, può capitare che per manchevolezza non venga convocato anche l’amministratore, a meno che non sia esso stesso un condomino e quindi non più solo mandatario, la delibera per la revoca dell’amministratore compiuta in sua assenza non può essere tacciata di invalidità.

Maggioranza per revoca amministratore condominio

La revoca amministratore di condominio avviene per maggioranza di voti dell’assemblea. Tale maggioranza deve costituire lo stesso quorum raggiunto per la nomina con almeno cinquecento millesimi. Quindi è necessario il voto di almeno la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che costituisca almeno la metà del valore dell’edificio.

Nomina amministratore condominio

Dopo la revoca dell’amministratore di condominio si passa alla nomina del suo successore.

La nomina dell’amministrazione di condominio avviene tramite delibera di un’assemblea che vota a favore o contro. La nomina può avvenire tramite prima convocazione o seconda convocazione.
Nel caso avvenga in prima convocazione, caso molto raro, per la nomina è necessaria la maggioranza dei voti degli intervenuti all’assemblea e che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
In caso di seconda convocazione, che avviene perché in prima convocazione non si è raggiunto un numero legale, basta il voto favorevole di un numero di voti che costituisca un terzo del valore dell’edificio.